2026.09.12. 한경비즈니스에 법무법인 YK 조한나 변호사의 기고문이 게재되었습니다.
부모로부터 부동산을 상속받아 상속세 신고를 마치고 세무서의 최종 결정까지 받았다고 가정해보자. 몇 년 뒤 그 부동산을 매각할 때 대부분은 이렇게 생각하기 쉽다. “상속 당시 세무서가 인정한 금액이 있으니 그 금액이 당연히 취득가액이 되겠지”라고 말이다. 그러나 반드시 그렇지는 않다.
최근 대법원은 상속받은 부동산을 나중에 매각할 때 양도소득세 기준이 되는 취득가액에 대해 주목할 만한 판결을 내놨다.
과세 관청이 과거 상속세를 부과하면서 상속재산가액을 결정했더라도 그 금액이 객관적이고 합리적인 시가로 인정되지 않고 상속 당시의 실제 시가가 별도로 증명된다면 과세 관청의 결정액이 아닌 ‘실제 시가’를 기준으로 양도차익과 세액을 산정해야 한다는 취지다.
이 판결이 시사하는 바는 상속세와 양도소득세는 별개의 세금이 아니라 하나의 연속되는 과정으로 바라봐야 한다는 점이다.
상속이 발생하면 대개 당장의 상속세 부담에만 관심이 집중된다. 부동산 가격을 얼마나 낮게 평가할지, 당장 내야 할 세금이 얼마인지부터 계산한다. 그러나 상속받은 부동산을 언젠가 처분할 계획이 있다면 이야기는 완전히 달라진다. 양도가액에서 취득가액을 뺀 차익이 커질수록 추후 부담해야 할 양도소득세가 급등하기 때문이다.
예컨대 상속 당시 실제 시장가치가 30억원이었던 부동산이 기준시가 적용 등으로 20억원에 평가되어 상속세가 결정되었다고 가정해 보면 이후 이 부동산을 40억원에 매각할 때 취득가액을 20억원으로 보느냐 30억원으로 보느냐에 따라 과세 대상이 되는 양도차익은 20억원에서 10억원으로 줄어들게 된다. 세액 차이만 수억 원에 달할 수 있게 된다.
따라서 고액 부동산이나 건물을 상속받을 때는 ‘상속세를 얼마나 줄일 것인가’만 고민해서는 안 된다.
상속 당시의 객관적 시가를 뒷받침할 자료를 미리 체계적으로 확보해 두는 지혜가 필요하다. 비슷한 시기에 거래된 인근 부동산의 매매 사례가액, 감정평가 자료, 해당 부동산의 입지 및 임대 현황 등 가격을 입증할 자료는 수년 후 부동산을 매각할 때 예상치 못한 강력한 절세 무기가 된다.
특히 수십억원대 부동산이나 상가·빌딩을 보유한 자산가라면 상속세 신고 단계부터 향후 매각 가능성과 양도소득세까지 종합적으로 고려한 ‘시뮬레이션’을 진행해야 한다.
가족 간 상속재산분할 협의 시에도 마찬가지다. 단순히 “누가 어느 부동산을 가져갈 것인가”라는 명의 분할에 그쳐서는 안 된다. 각 재산의 향후 처분 시점과 양도소득세를 차감한 ‘세후 실질 가치’를 따져봐야 비로소 형평성 있는 분할이 이뤄질 수 있다.
상속은 피상속인의 사망과 동시에 시작되지만 상속으로 인한 법률관계와 세금 문제는 그날 끝나지 않는다. 상속받은 자산을 보유하고 처분하는 긴 세월 속에서 예상치 못한 세법상 리스크는 언제든 다시 등장할 수 있다.
진정한 의미의 상속설계란 단순히 상속세를 가장 적게 내는 기술이 아니라 5년, 10년 뒤 그 재산을 최종적으로 처분할 때까지 내다보며 내 가족에게 실제로 얼마의 자산이 남는지를 철저히 계산하여 준비하는 것이다.
1555-6049